Além de instituir o Sistema Eletrônico de Registros Públicos (Serp), que promete agilizar o funcionamento dos cartórios, a lei 14.382, de junho, também trouxe uma alteração que modifica o entendimento sobre os loteamentos de casas, e as empresas do setor começam a aproveitar a mudança.

Até então, uma incorporação imobiliária sempre resultava na formação de um condomínio, explica o advogado Pablo Meira Queiroz, sócio do escritório TozziniFreire na área de mercado imobiliário. É o que acontece na incorporação de prédios, por exemplo, ‘e também nos chamados condomínios fechados de casas. Em condomínios, os proprietários das unidades do empreendimento também são donos das áreas comuns daquele espaço, e arcam com a sua manutenção. Em condomínios fechados de casas, as ruas e áreas comuns são propriedade privada dos adquirentes.

Mas existem loteamentos abertos de casas, com ruas que pertencem ao poder público. É o modelo de negócio da construtora Pacaembu, fundada há 30 anos e que hoje cria bairros planejados, sem controle de acesso, no interior de São Paulo, Paraná e Goiás.

Como explica o gerente executivo jurídico da companhia, Victor Miranda, antes a empresa não poderia vender os lotes juntamente com a construção das casas, como uma incorporação, porque não haveria condomínio. Isso forçava a companhia a adotar uma solução “jabuticaba”, que era ter o registro de loteamento e fazer contratos individuais para a construção das residências com os compradores dos lotes. “Você ficava no limbo jurídico, tinha menos segurança e previsibilidade do tratamento jurídico e contratual”, afirma.

Um dos problemas dessa situação é que, como a venda conjunta de lotes em um loteamento aberto e a construção das casas não estava prevista, a saída adotada pela Pacaembu e por outras empresas do setor, do baixo ao alto padrão, poderia ser lida como venda casada, aponta Daniel Cardoso Gomes, sócio do escritório S2GDC, especializado no setor imobiliário. Ainda mais porque o comprador não teria a opção de adquirir apenas o lote e construir sua própria residência ali ou contratar outra empresa.

Isso mudou. A lei de junho alterou o artigo 68 da lei de incorporações, que agora diz ser possível que lotes, quando vinculados à construção de casas, caracterizem incorporação imobiliária, e sem a constituição de condomínio.

Poucos meses após a mudança trazida pela lei, a Pacaembu já registrou seu primeiro empreendimento do tipo, com 451 casas, em Tatuí (SP). Segundo Miranda, é o primeiro registro desse tipo de empreendimento que foi realizado no país. A empresa também já registrou um segundo empreendimento e está próxima de fechar o terceiro, conta.

Ao construir pelo formato de incorporação, além da segurança jurídica, as empresas que fazem esse tipo de empreendimento ganham porque podem optar pelo patrimônio de afetação. Esse dispositivo exige que os recursos obtidos com a venda das unidades de um empreendimento sejam utilizados apenas para a construção dele, funcionando como uma garantia financeira. Isso serve para dar segurança aos compradores de que a obra efetivamente será realizada. Como lembra Queiroz, “a lei de incorporação serve para vender o sonho”, porque a obra só é realizada depois da venda.

Para incentivar a adoção do patrimônio de afetação pelas empresas, é permitido que a obra entre no regime especial de tributação (RET), que confere alíquota única de 4% para os impostos federais, em vez de 6,73% na modalidade de lucro presumido.

Para os compradores, há ainda a vantagem da incorporação exigir aprovações de projeto e um memorial com tudo o que o empreendimento deverá conter.

Mesmo sem a criação do condomínio, o loteamento pode passar a ter acesso controlado, mas isso vai exigir que os moradores peçam uma autorização legal para o fechamento das vias. Mesmo assim, destaca Miranda, itens como a manutenção e iluminação das ruas continuam à cargo da prefeitura.

“No final das contas, o grande atrativo para as empresas vai ser o ganho do RET, ele vai falar mais alto do que tudo e aposto que vai fazer esse instituto vingar rápido”, diz Queiroz.

Fonte: Valor Econômico – Empresas, por Ana Luiza Tieghi — De São Paulo, 16/09/2022