Segundo uma pesquisa do DataZap+, leva-se 6 meses, na média, para uma família escolher seu novo lar. Essa será a maior compra da vida para 97% das pessoas. Na média, as famílias vivem por 22 anos em uma casa. O que quer dizer que muita gente vai comprar apenas 1 casa na vida ou, quando for mudar, já não se lembra mais dos erros e acertos do processo de compra.

Além disso, também, para 97% das famílias, parece apenas uma compra mas, na verdade, são 2. A compra da nova casa, para estas famílias, implica também na “compra” de um financiamento. E as pessoas começam a procurar a casa sem sequer saber que, na verdade, há muito menos alternativas de financiamento (e, portanto, muito menos opções) do que elas imaginam. 

Qual o primeiro passo que as pessoas dão? E por que este primeiro passo leva a um processo mais longo e aborrecido

Em geral, as pessoas procuram uma imobiliária ou um portal online de imóveis à venda. Costumam fazer isto já com uma ideia do programa da nova casa (número de quartos, ambientes prioritários), com uma boa ideia da praça (em que cidade e bairro querem morar) e sem a menor ideia do preço que conseguem pagar, por conta das restrições do financiamento.

Depois de muito trabalho, descobrem que perderam vários finais de semana (sim, o processo envolve deslocamentos, visitas que, em geral, são feitas aos sábados) em busca de um sonho irrealizável.

Conheça os 3 P’s da compra de um imóvel e por que ele é tão essencial para tornar este processo menos lento, menos chato e mais eficaz.

Pouca gente pode escolher quanto investirá em um imóvel. Se você conseguiu acumular dinheiro, para além da reserva de emergência, equivalente a 40 vezes sua renda familiar bruta mensal, parabéns! Se não for o seu caso, quem vai decidir quanto você investirá no seu imóvel é o banco e não você.

Programa, Praça e Preço – Você só escolhe 2. O mercado escolhe o terceiro.

Este é o fundamento do 3P’s. E esta é a realidade que, se não compreendida desde o começo, o fará perder muito tempo na procura pelo imóvel.

Vamos a um exemplo prático: Quero uma casa nova, com 3 suítes, cozinha e sala integradas, em Barão Geraldo, pagando R$600mil.

Primeiro, vamos isolar os 3P’s:

Programa: Casa nova com 3 suítes, cozinha e sala integradas
Praça: Barão Geraldo
Preço: R$600mil.

Sabe quantas casas novas e com 3 suítes, em Barão Geraldo, estão disponíveis ou podem ser construídas por R$600mil? Acertou: ZERO. Você está procurando por algo que não existe.

Então posso apenas escolher o programa e a praça e sair em busca da minha nova casa? Bem, se você é uma exceção e conseguiu acumular em dinheiro livre, após reservas de emergência, 40 vezes sua renda familiar bruta mensal, sim. Mas apenas neste caso. Agora, se você não quer perder tempo e se aborrecer, precisará sim ter clareza do terceiro P.

Se você está no grupo dos 97% de brasileiros que precisam de financiamento para comprar sua nova casa, no fundo, deverá começar exatamente pelo preço, entendendo, primeiro, quanto consegue financiar.

O tema é bastante complexo e por isso, vamos fazer uma simplificação aqui: Assuma que você consegue financiar um imóvel cujo preço é de 40 vezes sua Renda Familiar Mensal Bruta.

Logo, se a família que viverá nesta casa tem uma renda total bruta mensal de R$ 15mil, poderá comprar um imóvel de R$ 600mil (15.000*40 = 600.000).

Com o primeiro P (preço) definido, é hora de escolher o próximo P.

Se faça a seguinte pergunta:

O que é mais importante para mim? A casa nova com 3 suítes ou exatamente em Barão Geraldo?

Lembre-se: Você não pode escolher os 3P’s. Tenha clara sua prioridade, após o preço. Sua prioridade é o PROGRAMA ou é a PRAÇA?

Uma dica: Em geral, é mais fácil achar o programa ideal em uma praça próxima do que morar na praça sonhada e se adequar no programa. Se sua família tem demanda por uma casa de 3 dormitórios, tende a se adaptar muito mais facilmente vivendo a 10 minutos, por exemplo, da localização que considera ideal do que a se adaptar a viver em uma casa de 2 dormitórios.

Vamos fazer uma busca no VivaReal, colocando a praça “Barão Geraldo” e, depois, filtrar a busca pelo número de dormitórios desejado (3 quartos).

Tivemos cerca de 160 resultados. Entre eles, recortamos 3 exemplos:

A primeira oferta da imagem acima chama atenção, não é verdade? Uma casa com 150m2 (50% a mais de área) por menos da metade do preço das outras duas! O portal de anúncios inclusive já sinaliza que é uma oferta com “preço abaixo do mercado”.

Nas imagens acima já fica claro que esta casa mais barata não é uma casa nova. É fácil perceber que o padrão de acabamento é bastante inferior e que a idade da casa é bastante mais avançada do que das outras duas.

Percebe-se também que é o único dos 3 anúncios que não têm “Barão Geraldo” escrito na localização. Muito provável que esta casa nem seja nova nem esteja exatamente em Barão Geraldo.

Outro forte indício de que esta oferta não é exatamente o que estejamos procurando é que, quando filtramos esta busca pelas casas com preço até R$599.999,00 (nosso primeiro P), o número de anúncios cai de 160 para 8, conforme imagem abaixo:

Pode ser que haja uma “jóia” escondida neste grupo de anúncios? Sim, pode. Mas é pouco, para não dizer pouquíssimo provável. 

Mais provável que este anúncio esteja desatualizado, seja falso (quando você liga para visitar, ouve que “veja bem, esta casa foi vendida mas eu tenho outras com características semelhantes) ou que você tenha que abrir mão do programa (nosso primeiro P) e comprar uma casa antiga. Só não pode esquecer, neste caso, que sua casa demandará algum tipo de reforma e muito mais manutenção.

Quando analisamos de forma detalhada este conjunto de anúncios, selecionando apenas as casas que tem padrão de acabamento que satisfaz o programa selecionado “Casa nova com 3 dormitórios“, concluímos que o preço médio do metro quadrado destas casas fica em R$6.571,00, já descontados 10%, assumindo que será possível redução de preço em uma negociação. 

Sim, aqui ainda teremos casas que precisarão de alguma reforma. Sim, aqui ainda teremos casas mais antigas. Mas é um ótimo ponto de partida. 

Há uma regrinha bem interessante que correlaciona programa e área da privativa da casa. Por esta regra, concluímos que esta casa terá algo em torno de 120 m2. 

Multiplicando 120 m2 por R$6.571,00, chegamos a um preço total de R$788.520,00.

Quando filtramos a pesquisa de casas a venda, em Barão Geraldo, para trazer valores acima deste valor, começamos a ver resultados muito mais consistentes com o programa deste exemplo: Casas em melhor estado de conservação e com padrão de acabamento mais condizente com esta faixa de preço, como ilustrado na imagem abaixo:

Fica fácil perceber que a probabilidade de comprar uma casa, nova, com 3 suítes, em Barão Geraldo, por R$600mil é bastante baixa, para não dizer zero.

Fica fácil perceber que uma casa nova, de 3 suítes, em Barão Geraldo, terá preço ao redor de R$800mil (ou mais).

E qual a solução?

Será necessário ajustar a definição de Programa ou a definição de Preço.

As alternativas são:

• Comprar uma casa antiga, que necessita de reforma e que demandará manutenção. É como trocar a compra de um carro novo por um carro usado.
• Enxugar o programa da casa. Por exemplo, aceitar uma casa de 3 dormitórios, sendo 1 suíte. Possível que este ajuste leve a uma área de 80m2 e a um valor total de aproximadamente R$600mil.
• Manter o programa de 3 suítes mas procurar uma casa situada em um bairro próximo, porém menos valorizado do que Barão Geraldo.

Não tem escolha certa. Tem a que serve melhor para você.

Pela nossa experiência, é muito mais fácil achar uma solução, após entendido o problema, com alguma flexibilidade de localização do imóvel.

Veja, apenas como exemplo, este bairro chamado “Residencial terras do Barão”, a 8 minutos de carro da cidade universitária.

O preço da terra, neste bairro, para uma casa com o programa acima, será aproximadamente R$120mil mais barato e ajudará bastante no equacionamento do 3P’s.

Levará o preço total da casa para algo em torno de R$620mil equacionando, assim, o 3P aqui proposto.

Esta é uma das principais lógicas que deveríamos usar quando vamos procurar uma casa nova e, é exatamente por isso que dá trabalho e é um processo longo e demorado. Mas sabe quem pode facilitar isso? Nós, da Techome. 

Somos a solução completa de moradia para quem quer construir uma casa, na região que deseja e com financiamento integrado da casa + lote. Conseguimos te ajudar a identificar os 3Ps e adequar a equação de um jeito que funcione para você e a sua família realizar esse sonho.